8.부동산 투자

 

집은 주거개념인가?아니면투자대상인가?

대부분의 모든 사람들은 위 두가지 다 라고 생각할 것이다.

나도 그렇게 생각한다.

부동산 가격은 하락과 상승 이 두가지를 계속해서 반복하지 않을까 생각한다.

아무리 하락분위기 라고해도 오르는 집과 오를수 있는 호재는 있기 마련이기 때문이다.

모쪼록 내집마련 을 위해 열심히 노력하는 여러분들 께서도 싸고 투자가치가 있는집을

잘골라서 목표하는바 200%.300% 달성바라며 아래글을 소개합니다.

 

 

 

전세계 부동산가격 하락

1년반 전에 모기지를 끼고 40만불에 산진집이 지금은 70만불로 올랐네, 내돈은 20만 불 밖에 안들어갔으니 실제 투자수익율은 150% 정도나 되, 한국보다 더 많이 오르네.”

“ 2년전에 120만불 주고 샀는데 지금 사려면 최소  200만불은 줘야 해요.집사길 잘했어요”

필자가 아는 지인들은 좋아한다. 모두가 부자가 되었다. 

상황이 이러하다보니 주변에 모두들 집을 샀다. 오랫동안 타운하우스에 살던 사람들도 모기지를 얻어서 집을  사서 나간다. 여유있는 사람들은 콘도와 아파트를 2채 3채씩 사기도 한다. 

전세계 부동산 가격은 얼마나 올랐나?

난 5년간 영국은 100%올랐다. 소득대비 집값으로 보면  영국, 스페인, 아일랜드, 네덜란드는  30년 평균치보다 50% 이상이나 고평가되어 있고, 미국은 23%, 호주는 33% 그리고 스페인은 68% 고평가되어 있다.

필자가 이 시점에서
전세계 부동산 가격이 하락할것으로 보는데는 3가지 이유가 있다.

첫째는 임대비용과 구입비용의 차이가 심하기 때문이다.
필자의 친구는 2베드룸의 타운하우스에 사는데 월 렌트료가 2800불이다. 매매값은  90만불이라고 한다. 친구는 집을 사는 것 보다 렌트로 사는게 더 유리하다고 말한다. 집주인이 90만불 투자해서 월 임대료로 얻을 수 있는 수익은 3만3600불이다. 연간 투자수익률로는  3.7%에 그친다. 그러나 재산세와 수선유지비 그리고 대출금리를 감안하면 적자인셈이다. 모기지 금리가 6%정도 되기 때문이다. 앞으로 집값이 계속오르지 않는다면 집주인은 손해를 계속 볼 수밖에 없는 셈이다.    

둘째로 영국의 집값이 하락하고 있다.
전 세계 집값 상승과 하락을 선도하는 나라를 꼽으라면 영국을 들 수 있다. 영국은 원래 섬나라로서 부동산 투기가 잘 일어나는 나라인데다 다른 나라보다 앞서 상승하고 앞서 하락할 뿐 아니라 그 변동 폭도 크다.

영국 부동산 값은 지난 5년간 평균으로 2배 올랐다. 전국 평균이 100%상승했으니 도시와 핵심지역의 상승률은 몇 백% 상승한 것이다.(한국의 지난 5년간 집값 평균상승률은 30%가 안 되는 것과 비교해보라)

암튼 전 세계 집값 흐름을 선도하는  영국이 최근에 몇 개월째 집값이 하락세를 보이고 있다. 영국 집값 하락은 전 세계 집값 하락의 전조인가?

셋째로  미국의 집값을 선도하는 샌디애고에서 냉각조짐이 보인다.
미국에서도 가장 집값 상승이 활발하고 뜨거운 지역 중 하나가 샌디에고이다. 샌디애고는 벌서 주택매물이 작년대비해서 2배로 늘고  작년 같으면 하루 밤에 팔릴 집이 이제는 몇 주나 걸린다. 늘어난 주택매물과 팔리는 데 걸리는 시간이 늘어난 것은 미국 주택시장이 버블의 끝에 있다는 신호일 수 있다.미국 건설사의 주가하락도 이런 신호중 하나이다.

전세계 주택버블 붕괴 막을수있나?
현재의 집값 상승은  세계적인 유동성 과잉공급이 만들어낸 결과이다.

이제 그린스펀은  전 세계의 유동성 증가로 주식붕괴보다 더 위험한 부동산 버블을 만들었다. 미국 집값이 하락하면 연쇄적으로 전 세계 부동산 버블붕괴가  일어날 것이다. 

전세계 부동산 버블은  약간의 금리인상으로도 붕괴할 수 있다. 왜냐하면 영국,미국등 나라들의 소득대비 집값이 역사적 최고치를 기록하고 있기 때문이다.

미연준리이  미국 집값이 하락하면 붕괴를 막기 위해서 다시 금리안하등의 조치를 취할 것이라고 낙관하는 사람도 있다. 그러나 문제는 현재 미국은  집값이 붕괴를 방지하기위해서 사용할 수 있는 재정적 금융통화정책 수단이 별로 없다는 데 있다.

무역적자를 기록하고 있어서 더 이상 금리를 낮추기도 어렵다는 것이다. 금리를 낯추면 달러화가 붕괴하고 달러화 붕괴는 해외채권국의 미 달러화 매도를 부를 것이고 이는 미국 금리를 다시 끌어올리게 될 것이다.

이제 전 세계부동산값은 오랜 시간에 걸쳐서 인플레이션이  치료해주길 기다리는 수밖에 없다.  향후 몇 년간은 부동산 버블이 해소되는 기간이 될 가능성이 매우 높아보인다.

이코노미스트지는 향후 4년 동안에 호주,아일랜드,네덜란드,스페인,영국,미국은 최소한 20%이상 하락할 것이라고 경고했다.